Grundpfandrechte der Behörden für Steuern und Abgaben

Die 26 Kantone haben in Ausführungserlassen zum ZGB (EGzZGB) geregelt, ob und inwieweit kantonal und/oder kommunal für Steuern und Abgaben Grundpfandrechte bestehen und/oder ins Grundbuch angemeldet werden dürfen. Dabei kommt der Pfandtypus der Grundpfandverschreibung zur Anwendung (ZGB 836).

Unterschieden wird in:

  • unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte (ZGB 836, ferner 808 Abs. 3 und 810 Abs. 2), die ohne Eintrag im Grundbuch gelten
  • mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte (GBVo 17), die jedoch nur Gültigkeit kraft des gesetzlichen Eintragungsanspruches erlangen, wenn sie innert der im Erlass festgelegten Frist ins Grundbuch eingetragen werden.

Die pfandgeschützten Forderungen müssen eine gesetzliche Grundlage und eine besondere Beziehung zum Grundstück haben.

Es handelt sich dabei in der Regel um:

  • Grundsteuern, d.h. Steuern die anfallen bei Handänderungen (Handänderungssteuern, Grundstückgewinnsteuern) infolge des Grundstückbesitzes (Liegenschaftensteuern)
  • Erschliessungsabgaben
  • Ersatzansprüche aus Umweltschutz
  • Ansprüche der Kommunen aus Bodenverbesserungsmassnahmen usf.

Käufer und Kreditinstitut tun gut daran, vor Kauf und Finanzierung die entsprechenden Behördenabklärungen zu treffen. Dabei könnten folgende Pfandrechtsrisiken entdeckt werden:

  • Pfandstelle: Das kantonale Recht darf den Vorrang vor anderen Pfandrechten einräumen.
  • Es bestehen noch nicht veranlagte oder veranlagte pfandgeschützte Steuern und Abgaben, deren Grundpfandrecht aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
  • Auch zunächst nicht ersichtliche Verhältnisse wie Kettengeschäfte, wirtschaftliche Handänderungen („Verkauf von Land und Baute“; Verkauf von Aktien an Immobiliengesellschaften etc.; vgl. dazu U. Bürgi, eine Uebersicht über die Grundsteuern in der Schweiz in NZZ vom 03.07.2001, B 15).

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